100% hypotéka na pokraji vyhynutí
Česká národní banka plánuje v roce 2015 omezení hypotečních úvěrů s vysokou hodnotou LTV. I když se uvádí, že pouze 15 procent objemu všech hypoték je nad 90 procent LTV, z naší zkušenosti víme, že počet žadatelů o tento typ úvěru je až dvojnásobný.
Zpřísnění úvěrových podmínek po hypoteční krizi USA z roku 2008 se nejvíce dotklo všech těch, kteří chtěli financovat koupi nemovitosti za využití hypotečního úvěru s méně, jak 10 % vlastních prostředků. Klienti musí splňovat přísnější kritéria především na jejich bonitu. A situace se pravděpodobně podstatně zpřísní. Ceny nemovitostí se za posledních několik let snížily v řádu až desítek procent, naproti tomu úrokové míry hypotečních úvěrů jsou na historických minimech. Tato situace potenciálně vytváří podhoubí pro rychlý růst cen nemovitostí. A právě vzniku další bubliny chce předejít Česká národní banka. I když dnes nejsou známa opatření, která zbrzdí, či zcela zamezí poskytování 100% hypoték, lze s jistotou říci, že následující týdny budou na delší dobu posledními, kdy lze financovat hypotékou celý investiční záměr za současných "soft" podmínek.
OPATŘENÍ ČNB
Nepředpokládáme, že omezení by se měla dotknout hypoték do 85 % LTV, proto ti, kteří mají alespoň 15 % vlastních prostředků daného záměru mohou zůstat v klidu. Zároveň nepředpokládáme, že opatřením by mělo být zvýšení úrokových sazeb u tohoto typu hypoték, jelikož za stejné situace by pravděpodobně vzniklo více situací, kdy klienti nemohou splácet.
JAKÁ JSOU ŘEŠENÍ?
Naším klientům doporučujeme použít alespoň 10 % vlastních prostředků při koupi nemovitosti. Běžně jim banky nabídnou o více, jak jeden procentní bod nižší úrokovou sazbu úvěru, navíc je schválení hypotéky o něco pravděpodobnější. Pokud to není možné, výbornou cestou je stavební spoření. Díky spoření máte možnost nastřádat prostředky za podpory státních příspěvků. Toto řešení však není jednorázové. Pokud budete chtít řešit akutní situaci, kdy Vám banka nepůjčí na celý investiční záměr, lze použít i čerstvě založené stavební spoření až do výše 500 tisíc korun bez zástavy nemovitosti(700 tisíc v případě stávajícího spoření). Je však nutno počítat i s variantou, že ČNB toto „dofinancování" může také omezit.
Další variantou je výhodný nákup nemovitosti. Většina bank upravuje hodnotu zastavované nemovitosti (pokud je současně financovanou) snížením na výši kupní ceny. Naštěstí existují i takové banky, které akceptují odhad tržní hodnoty a podle něj vypočítávají ukazatel LTV. Rozdílný přístup bank vysvětlím na příkladu. Prodávající bude chtít rychle prodat svou nemovitost, a tak i když je její hodnota 1 mil. Kč, prodá ji za 800 tisíc. Banka A, která upravuje hodnotu nemovitosti podle kupní ceny bude posuzovat tuto hypotéku jeko 100% LTV, banka B bude žádost posuzovat s LTV 80 %. Nejenom, že u banky B získá kupující pravděpodobně výrazně nižší úrokovou míru, ale zároveň má několikanásobně větší možnost samotný úvěr získat. Které banky dodatečně upravují hodnotu nemovitosti zjistíte u svého hypotečního konzultanta.